หากพูดถึง “รามคำแหง” ภาพจำของใครหลายคนคงนึกถึงย่านอยู่อาศัยที่มีเหล่านักศึกษาจากม.รามอาศัยอยู่อย่างหนาแน่น แต่จะเห็นได้ว่าในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาทำเลนี้มีการเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องจากการเป็นพื้นที่ส่วนต่อขยายย่านธุรกิจและการขยายตัวของเมือง (Extended Business District) ฝั่งกรุงเทพฯตะวันออก จากการเข้ามาของรถไฟฟ้าสองสายที่กำลังก่อสร้างและหนึ่งสายในอนาคตทำให้เกิดการพัฒนาทั้ง Residential และ Commercial มากมายบนทำเล ด้วยศักยภาพด้านการเดินทางและสิ่งอำนวยความสะดวกมากมายในทำเลล้วนตอกย้ำศักยภาพทำเลรามคำแหงในการเป็น Hub แห่งใหญ่ของกรุงเทพฯ ตะวันออก
ร่างผังเมืองใหม่ที่บ่งบอกศักยภาพการเติบโตของรามคําแหง
หากมองศักยภาพของทำเลจากความเข้มข้นในการใช้ประโยชน์ที่ดิน “โซนรามคำแหง” ถือเป็นอีกหนึ่งทำเลที่มีการใช้ประโยชน์ของที่ดินอย่างหนาแน่น จากผังเมืองรวมกรุงเทพฯ 2556 รามคำแหงบริเวณแยกลำสาลีและโซนใกล้ๆม.รามคำแหงจัดอยู่ในพื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดินแบบพาณิชยกรรมสีแดงซึ่งเป็นพื้นที่ย่านธุรกิจที่มีกิจกรรมทางค้าอย่างหนาแน่นและเป็นย่านที่คนคึกคักอยู่ตลอด ส่วนรามคำแหงบริเวณอื่นๆ เป็นพื้นที่สีส้ม ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ซึ่งถูกวางบทบาทให้เป็นพื้นที่ที่รองรับการขยายตัวของประชากรจากย่านเศรษฐกิจสำคัญอย่างสุขุมวิท อโศกและพระราม 9
ล่าสุดกับร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่เดิมทีจะมีการประกาศใช้ในปี 2563 แต่ถูกเลื่อนออกไปเพราะสถานการณ์โควิดซึ่งคงต้องรอการแพร่ระบาดของโควิดคลี่คลายจึงมีการบังคับใช้ผังเมืองฉบับใหม่ ซึ่งประเด็นสำคัญของผังเมืองรวมฉบับใหม่นี้คือ การปรับพื้นที่การใช้ประโยชน์ของทำเลกรุงเทพฝั่งตะวันออกอย่างโซนลาดพร้าว, วังทองหลางและคันนายาวจากสีเหลือง(พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เป็นสีส้ม(พื้นที่อยู่อาศัยหนาปานกลาง)และปรับ FAR จาก 3 เท่าเป็น 3.5 เท่าให้สามารถใช้ประโยชน์จากพื้นที่ได้มากขึ้น
ผลจากการที่จะปรับผังเมืองในครั้งนี้ทำให้รามคำแหงโดยเฉพาะพื้นที่ตั้งแต่แยกพระรามเก้า-รามคำแหง-แยกลำสาลีเกิดการพัฒนาต่างๆ มากมาย ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าทั้ง 3 สาย, Mixed-use project จาก The Mall Group และโครงการที่อยู่อาศัยมากมายที่เกิดขึ้นในทำเลนี้ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการเติบโตของทำเลฝั่งตะวันออกและตอกย้ำศักยภาพของรามคำแหงในการเป็น Hub ใหญ่ของกรุงเทพฯฝั่งตะวันออก
ศักยภาพการเดินทางที่หลากหลาย เชื่อมต่อเมืองได้อย่างสะดวก
รามคำแหงเป็นอีกหนึ่งทำเลที่การเดินทางมีความหลากหลายสามารถเชื่อมต่อเข้า-ออกเมืองและไปยังพื้นที่สำคัญๆ ของกรุงเทพฯ ได้อย่างสะดวก มีถนนเส้นหลักอย่าง “ถนนรามคำแหง” ที่สามารถเชื่อมต่อกับถนนสายสำคัญอื่นๆ ได้ เชื่อมกับถนนพระราม 9 และถนนเพชรบุรีเพื่อไปยังย่านธุรกิจสำคัญๆอย่างสุขุมวิท, อโศก, พระราม 9 และเชื่อมต่อไปยังแหล่งรวมไลฟ์สไตล์อย่างย่านทองหล่อ-เอกมัยได้อย่างสะดวก นอกจากนี้ยังเชื่อมต่อกับถนนลาดพร้าว, ถนนศรีนครินทร์, ถนนพัฒนาการและถนนกรุงเทพฯกรีฑาเพื่อเชื่อมต่อไปยังทำเลอื่นๆ ได้ อีกทั้งยังสามารถใช้ทางพิเศษศรีรัชเพื่อไปยังย่าน CBD อย่างสีลม-สาทรได้หรือเชื่อมกับมอเตอร์เวย์ออกนอกเมืองได้ และยังสามารถเดินทางโดยทางเรือในคลองแสนแสบซึ่งเป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการเดินทางที่ช่วยประหยัดเวลา หลีกหนีรถติดเมื่อต้องเดินทางเข้าย่านอื่นๆ ในเมือง
การเข้ามาของรถไฟฟ้าได้ตอกย้ำศักยภาพด้านการเดินทางของทำเลนี้ให้แข็งแกร่งมากขึ้น ทั้งรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงบางขุนนนท์ – มีนบุรี ที่มีเส้นทางเชื่อมกรุงเทพฯตะวันออก-ตะวันตก ซึ่งแบ่งพัฒนาออกเป็น 2 ช่วง ปัจจุบันกำลังก่อสร้างสายตะวันออกช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี โดยก่อสร้างคืบหน้าไปแล้วกว่า 81% และคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2567 ส่วนช่วงบางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรมฯ ยังอยู่ในช่วงจัดทำร่างเอกสารรายละเอียดการประมูลฯ (TOR) โดยคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2569 นอกจากนี้ยังมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองช่วงลาดพร้าว-สำโรง ที่มีเส้นทางเชื่อมต่อกรุงเทพทางเหนือแล่นผ่านกรุงเทพฯตะวันออกไปยังกรุงเทพฯทางตอนใต้ ความคืบหน้าปัจจุบันสร้างเสร็จไปกว่า 78% และพร้อมเปิดให้บริการปี 2565
และในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล(ช่วงแคราย-ลำสาลี) ที่เข้ามาเติมเต็มศักยภาพด้านการเดินทางให้กับทำเลนี้ ซึ่งปัจจุบันอยู่ในช่วงศึกษารายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (EIA) ซึ่งหากรถไฟฟ้าทั้ง 3 สายแล้วเสร็จจะช่วยยกระดับการเดินทางให้การเชื่อมต่อระหว่างกรุงเทพฯโซนต่างๆ มีความครอบคลุมมากยิ่งขึ้น
อีกหนึ่ง Destination ของการอยู่อาศัยด้วยสิ่งอํานวยความสะดวกล้อมรอบทําเล
ด้วยคาแรคเตอร์ของย่านรามคำแหงที่เป็นแหล่งอยู่อาศัยหนาแน่นแต่ดั้งเดิมและมีสถาบันศึกษาหลายแห่ง ย่านนี้จึงเต็มไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกมากมายล้อมรอบทำเลไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้าและไลฟ์สไตล์มอลล์ อาทิ The Mall Ramkhamhaeng, Big C Huamark, Foodland Hua Mak, Makro, Homepro, The Nine Center อีกทั้งยังมีแหล่งช้อปปิ้งตลาดนัดไลฟ์สไตล์ขนาดใหญ่อย่างตลาดนัดกกท.ซึ่งมีของกินของใช้ให้เลือกซื้อมากมาย ล้อมรอบทำเลยังเต็มไปด้วยร้านอาหาร ร้านสินค้าทั่วไปมากมาย เรียกได้ว่าครบครันและตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของนักศึกษาและผู้อยู่อาศัยในทำเลนั้นได้เป็นอย่างดี
ในย่านนี้ยังเต็มไปด้วยสถาบันศึกษาไม่ว่าจะเป็นมหาวิทยาลัยรามคำแหง, ABAC, มหาวิทยาลัยรัตนบัณฑิตย์, โรงเรียนนานาชาติเทร็ลล์, โรงเรียนบดินทรเดชา(สิงห์ สิงหเสนี), โรงเรียนสาธิตม.ราม และสถาบันศึกษาอื่นๆอีกมากมาย อีกทั้งยังรู้สึกปลอดภัยไปกับโรงพยาบาลชั้นนำที่อยู่ในทำเลทั้งโรงพยาบาลสมิติเวช ศรีนครินทร์, โรงพยาบาลรามคำแหง, โรงพยาบาลแพทย์ปัญญาและโรงพยาบาลวิภาราม
นอกจาก Facilities ขั้นพื้นฐานแล้วทำเลนี้ก็ยังมีแหล่งงานอยู่หลายแห่งอาทิ การกีฬาแห่งประเทศไทย, บุคลากรสถาบันศึกษา, บริษัทโอสถสภา, บริษัทไทยน้ำทิพย์, แอมเวย์ (สำนักงานใหญ่) และ TOYOTA SPI รวมถึงบริษัทขนาดกลาง-เล็กหลากหลายแห่งที่อยู่ในทำเลนี้ อีกทั้งยังมีอาคารสำนักงานในย่านนี้ซึ่งมีพื้นที่รวมกว่า 120,000 ตารางเมตร รวมถึงโครงการมิกซ์ยูสอย่างเมเจอร์ ทาวเวอร์ พระราม 9 – รามคำแหงที่มีพื้นที่สำงานรองรับแหล่งงาน และในอนาคตจะมี Mega Project จาก The Mall Group โดยจะเข้ามาปรับโฉมศูนย์การค้าเดอะมอลล์รามคำแหง 2 ให้เปลี่ยนเป็น MIxed-Use Complex บนพื้นที่กว่า 200,000 ตารางเมตร มูลค่าโครงการกว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งแน่นอนว่าหากโครงการนี้แล้วเสร็จจะสร้างแหล่งงานและดึงดูดผู้คนให้เข้ามาทำเลนี้มากยิ่งขึ้น
นอกจากการอยู่อาศัย รามคำแหงเป็นอีกหนึ่งทำเลที่เหมาะกับการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ?
ต้องบอกก่อนว่ารามคำแหงเป็นทำเลที่มีแหล่งงานหลากหลายแห่งในพื้นที่ ซึ่งแหล่งงานที่หลากหลายมาพร้อมกับ Demand มากมายเช่นกัน จากข้อมูลที่ TerraResearch สำรวจพบว่า Demand ขนาดใหญ่ของทำเลนี้เป็นนักศึกษามหาวิทยาลัยรามคำแหงประมาณ 133,094 คนและมีนักศึกษาหมุนเวียนเข้ามาปีละประมาณ 30,000 คนรวมถึงบุคลากรจำนวน 3,349 คน อีกทั้งยังมี Potential Demand จากบุคลากรของโรงพยาบาลในย่านนั้นประมาณ 870 คน นอกจากนี้ยังมี Demand จากแหล่งงานในพื้นที่ซึ่งเมื่อดูจากจำนวนพื้นที่อาคารสำนักงานในโซนที่มีประมาณ 120,000 ตารางเมตร ทำให้คาดการณ์จำนวนพนักงานออฟฟิศได้ประมาณ 10,800 คน (คาดการณ์โดยการคิดจากพื้นที่ 1 คนต่อ 10 ตารางเมตรที่อัตราการเช่า 90%) และยังมีแหล่งงานจากสำนักงานของบริษัทอาทิ บริษัท โอสถสภา จำกัด (มหาชน) จำนวนพนักงาน 3,308 คน, แอมเวย์ สำนักงานใหญ่จำนวนพนักงานประมาณ 2,000 คน รวมถึงการกีฬาแห่งประเทศไทย, บจก.ไทยน้ำทิพย์สาขาหัวหมากและ TOYOTA SPI เป็นต้น ทั้งนี้ทั้งนั้นยังไม่รวมแหล่งงานอื่นๆ อีกมากมายในทำเลที่ไม่มีข้อมูลเปิดเผย
จาก Demand ในทำเลรามคำแหงจำนวนมากนี้สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยทั้งแบบระยะสั้นและระยะยาว นอกจากส่งผลดีต่อตลาดที่อยู่อาศัยแบบหอพักและอพาร์ทเมนต์แล้ว ยังส่งผลบวกต่อการลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยอีกหนึ่งทางเลือกของผู้คนในปัจจุบัน
สถานการณ์คอนโดฯ รามคำแหง
หากย้อนกลับไปดูสถานการณ์ตลาดคอนโดเงินเหลือ ลงทุนคอนโดในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาจะเห็นได้ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเลนี้ไม่ได้เกิดขึ้นมากนัก เฉลี่ยปีละ 2-3 โครงการเท่านั้น แต่หลังจากที่มีการเริ่มก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้มในปี 2560 ก็มีการพัฒนาคอนโดถึง 5 โครงการ จำนวน Supply ที่เพิ่มถึง 4,060 ยูนิต และในปี 2561-2563 ก็ยังมี Supply เกิดขึ้นเรื่อยๆ ในทำเลนี้ เป็นผลมาจากการสร้างรถไฟฟ้าทั้งสายสีส้มและสายสีเหลืองที่เริ่มก่อสร้างในปี 2562 Supply ที่หลั่งไหลเข้ามาอย่างต่อเนื่องสะท้อนให้เห็นว่าผู้พัฒนาอสังหาฯ ต่างก็มองเห็นศักยภาพของการพัฒนาที่ดินในทำเลรามคำแหงนี้เช่นกัน
การเติบโตของราคา Presale ในทำเลนี้เติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องแต่ไม่ได้หวือหวามากนัก ซึ่งในช่วงปี 2554-2558 ก่อนที่จะมีการสร้างรถไฟฟ้า ราคาเปิดตัวเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 54,000-59,000 บาท และเมื่อมีข่าวการสร้างรถไฟฟ้าราคากระโดดเพิ่มสูงขึ้นถึง 87,000 บาทต่อตารางเมตร จากนั้นราคาก็อยู่ที่ระดับ 85,000-87,000 บาทต่อตารางเมตร
แม้ Supply ของคอนโดจะมีเข้ามาเรื่อยๆ แต่ก็ถูก Absorp ไปพอสมควร จากโครงการที่ยังเปิดการขายอยู่ในย่านนี้มียอดขายเฉลี่ยไปแล้วกว่า 70% ซึ่งถือว่าคอนโดในย่านนี้ยังเป็นที่ต้องการของผู้อยู่อาศัยและ ด้วย Demand ในทำเลที่หนาแน่นทั้งจากแหล่งงานในพื้นที่และมหาวิทยาลัยที่มีหมุนเวียนเข้ามาอย่างต่อเนื่องแม้จะมี Supply ที่เพิ่มขึ้น ทำเลนี้ก็ยังคงมีศักยภาพในด้านการลงทุน
โอกาสในการลงทุนคอนโดฯ รามคำแหง
คอนโดเงินเหลือ ลงทุนคอนโดฯ โซนรามคำแหงสามารถสร้างผลตอบแทน Cap Gain เฉลี่ย 4-6.5% ต่อปี สามารถประกาศขายห้องมือสองราคาเฉลี่ยประมาณ 77,000-113,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนตลาดปล่อยเช่ามีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 320-450 บาท/ตร.ม./เดือน สร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า Rental Yield เฉลี่ย 5-6% ต่อปี ระดับค่าเช่าต่อเดือนเฉลี่ย 7,000-14,000 บาท
ด้วยศักยภาพของทำเลที่เป็น Hub ใหญ่และมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมายไว้พร้อมรองรับการใช้ชีวิตประกอบกับอัตราผลตอบแทนทั้งจากการขายและการปล่อยเช่าที่ค่อนข้างสูงเลยทีเดียว แม้ Supply ในทำเลจะมีเข้ามาอย่างต่อเนื่องแต่จำนวน Demand ในพื้นที่ก็มีอยู่หนาแน่น ซึ่งหากใครที่กำลังมองหาคอนโดเงินเหลือ ไว้ลงทุน ทำเลนี้ก็ถือว่าน่าสนใจอยู่ไม่น้อย และในอนาคตที่รถไฟฟ้าขยับเข้าสู่วันเปิดให้ใช้บริการ แนวโน้มคอนโดเงินเหลือของราคาขายคอนโดฯ ใหม่มีโอกาสเพิ่มสูงขึ้น หากจะหาลงทุนคอนโดฯ โครงการใหม่ที่ราคาต่ำกว่าราคาตลาดในตอนนี้คงจะหาไม่ได้อีกแล้ว
